David Bramble: Der Harborplace-Entwickler will Inner Harbor neu gestalten

Als P. David Bramble vor zwei Jahrzehnten begann, „kleine Deals“ für den Kauf und Verkauf von Reihenhäusern abzuwickeln, war er den Bauträgern gegenüber misstrauisch.

„Ich lache, weil ich ursprünglich eine ziemlich negative Einstellung zu Immobilien hatte“, sagte er. „Mein Bild davon war, dass der böse Entwickler arme Leute ausnutzt.“

Trotz seiner anfänglichen Bedenken wurde Bramble selbst Entwickler und erhielt Lob für seine Vision und dafür, dass er sich auf Auswirkungen auf die Gemeinschaft und Inklusion konzentrierte.

Nun steht Bramble vor seiner größten Herausforderung: der Neugestaltung des Harborplace, der Einzelhandels- und Restaurantpavillons, die nach ihrer Eröffnung 1980 dazu beitrugen, den Inner Harbor zu einem großen Touristenmagneten zu machen, die aber in letzter Zeit mit Leerstand, Verfall und einem veralteten Flair zu kämpfen hatten.

Der Entwickler David Bramble leitet das Projekt zum Wiederaufbau des Harbour Place im Inner Harbor von Baltimore. (Paul Newson/The Baltimore Banner)

Der 46-jährige Stadtbewohner sagt wenig über seine frühe Vision von dem, was er das „Kronjuwel“ der Stadt nennt, außer dass er etwas von der Öffentlichkeit hören möchte und glaubt, dass es ein Ort sein sollte, den alle Bewohner Baltimores genießen können .

„Das ist großartig“, sagte er kürzlich, als er die Harbourplace-Promenade mit ihren malerischen Ausblicken auf den Hafen, den Federal Hill und das Domino Sugar-Schild entlangging. „Das kann man nicht ersetzen.“

Sein Optimismus trifft nun auf die Realität eines einst dynamischen Zentrums des Stadtlebens, das ins Wanken geraten ist, nachdem zwei Vorbesitzer ihre Versprechen für das Anwesen nicht eingehalten haben. Jetzt kämpft die Innenstadt von Baltimore darum, das Stigma zu überwinden, das nach dem Tod von Freddie Gray im Jahr 2015 und den darauf folgenden Protesten, der Wahrnehmung steigender Kriminalität und der Aura der Verlassenheit nach der Pandemie noch immer anhält.

Tony Hawkins, der General Manager von Harborplace war, als es 1980 eröffnet wurde, sagte, er hoffe, dass es wieder so beliebt werde wie in seiner Blütezeit, als es ein Festival-Marktplatz war, der ein „vergnüglicher Ort“ war und wo die Leute hin wollten gehen.

Hawkins, der 15 Jahre lang den Pavillonbetrieb beaufsichtigte, sagte, dass der Verfall des Grundstücks begann, als es 2012 von der in New York ansässigen Ashkenazy Acquisitions Corp. erworben wurde.

„Sie haben dem Geschäft keine Aufmerksamkeit geschenkt“, sagte der 77-jährige Bewohner von Harbor East. „Niemand hat sich um den Laden gekümmert. Ich war äußerst enttäuscht.“

Hawkins sagte auch, die Stadt sei mitverantwortlich für den Niedergang. „Die Stadt hat nicht zugeschaut“, sagte er. „Das ist das ganze Problem.“

Hawkins sagte, er kenne Bramble nicht, fügte jedoch hinzu, dass der nächste Entwickler „eine Menge Arbeit vor sich“ habe.

„Welche Kategorien sie dort auch einordnen, sie müssen die Allerbesten in dieser Kategorie sein. Wenn Sie Hamburger haben, muss es der beste Hamburger sein, den Baltimore zu bieten hat. Das Gleiche gilt für Pommes Frites. Sie [vorherige Besitzer] waren nicht dabei der Beste sein."

Bramble, geschäftsführender Gesellschafter und Mitbegründer von MCB Real Estate, sagte, er verstehe den erheblichen Druck, es richtig zu machen.

„Es wird eines der komplexesten Unterfangen sein – was die Bedeutung für die Stadt angeht“, sagte Bramble, als er an leerstehenden Einzelhandelsflächen vorbeiging, in denen einst Geschäfte wie H&M, Urban Outfitters und Ripley's Believe it or Not untergebracht waren. „Wir möchten alle daran erinnern, dass dies der Vorgarten von Baltimore ist. Das ist unser Bindegewebe.“

Er fügte hinzu, dass die Sanierung auch für die Wiederbelebung anderer Teile der Stadt, einschließlich der Innenstadt, „von entscheidender Bedeutung“ sei.

Dennoch zeigte sich Bramble, dessen Unternehmen kürzlich von den Gerichten grünes Licht für den Beginn des Großprojekts erhalten hatte, von den Möglichkeiten begeistert.

„Wir haben alles, was Sie brauchen. Deshalb bin ich begeistert“, sagte Bramble.

Während die Sanierung von Harborplace viel Aufmerksamkeit erregen wird, ist Bramble davon überzeugt, dass Baltimore nur so stark ist wie sein schwächstes Glied.

„Was mich beunruhigt, ist, dass es in den Vierteln, in denen es am meisten zu Problemen kommt, schlimmer geworden ist. Es ist an der Zeit, dass sich das ändert. Es ist an der Zeit, gemeinsam über Baltimore nachzudenken“, sagte er. „Die Realität ist, dass die Stadt gemeinsam aufsteigt und fällt. Wir müssen so denken.“

Brambles Perspektive wurde durch seine Kindheit in Baltimore als Sohn eines Kirchenführers und eines Journalisten geprägt, der ursprünglich von der westindischen Insel Montserrat stammte.

Sein Vater, Rev. Peter Bramble, war Rektor der St. Katherine of Alexandria Episcopal Church in West Baltimore. Der jüngere Bramble bemerkte, dass der US-Abgeordnete Kweisi Mfume und der verstorbene Kongressabgeordnete aus Baltimore, Parren J. Mitchell, feste Bestandteile der Kirche seines Vaters waren.

„Ich schätze mich glücklich, in dieser Gemeinde aufgewachsen zu sein. Es war etwas Besonderes. Sie hatten so viele Menschen, die sich um Sie kümmerten“, sagte Bramble, der nach seinem Vater benannt wurde. Bramble sagte, er wisse lange Zeit nicht, dass sein Vorname Peter sei, weil seine Familie ihn immer David nannte – sein zweiter Vorname.

Seine Mutter, Joy Bramble, ist Herausgeberin der Baltimore Times. Bramble sagte, dass schwarze Amerikaner schwarzen Zeitungen und anderen Nachrichtenagenturen viel zu verdanken hätten, weil sie über Community-Geschichten berichteten, was andere Nachrichtenorganisationen nicht taten.

Brambles Eltern betrieben einige Zeit lang auch einen Lebensmittelladen an der Ecke in West Baltimore, in dem sie verschiedene Bodega-Artikel verkauften.

„Meine Eltern haben mir gezeigt, was harte Arbeit bedeutet“, sagte Bramble, der im selben Haus in Madison Park West lebt, in dem er aufgewachsen ist. Er hat auch eine Schwester, Jocelyn, die Anwältin bei der Regierung des District of Columbia ist.

Der Absolvent der City College High School sagte, ein Sommerprogramm in Mathematik und Naturwissenschaften habe ihm geholfen, sich auf die Princeton University vorzubereiten, wo er seinen späteren Bruder und zukünftigen Geschäftspartner der Omega Psi Phi Fraternity, Everett Sands, kennenlernte. Bramble studierte Politik in Princeton und machte seinen Abschluss in Rechtswissenschaften an der University of Pennsylvania.

„Ich war schon immer an der Wirtschaft interessiert, weil meine Eltern schon immer eine unternehmerische Neigung hatten“, sagte Bramble. „Ein Freund machte mich während meines Jurastudiums mit Immobilieninvestitionen bekannt.“

Sands beschrieb die beiden in jenen Studienjahren als „Knuckleheads“, fügte jedoch hinzu, dass er während eines frühen gemeinsamen Vorhabens, bei dem Versuch, ein Wohnhaus mit 40 Wohneinheiten zu kaufen, einen Einblick in den Geschäftssinn seines Freundes bekam. Das Gebot blieb zurück, aber die beiden klickten.

„Wenn man so eng zusammenarbeitet, erkennt man die Fähigkeiten und Begabungen einer anderen Person. Dadurch kristallisierte sich ein verwandter Geist heraus. Bei uns gingen schon früh viel mehr Deals schief. Jetzt sind wir in einer anderen Phase“, sagte Sands, der schätzte, dass die beiden dies getan haben hat an mehr als 50 Entwicklungsprojekten mitgewirkt und über ihr Unternehmen Lendistry, einem Kreditgeber für Kleinunternehmen, an Tausenden von Krediten gearbeitet.

„Wenn es jemanden gibt, der das schaffen kann, dann ist das Dave“, sagte er über Harborplace. „Er kennt die Stadt und die Gemeinde. Ihm liegen die Stadt und die Gemeinde am Herzen. Sie wollen jemanden, der die Arbeit ausführen und erledigen kann.“

Peter Pinkard, Principal und Partner bei MCB Real Estate, kennt Bramble seit 18 Jahren. Die beiden freundeten sich über ihre gemeinsamen Wurzeln in Baltimore an, während Bramble als Anwalt in Washington, D.C. arbeitete

Der Entwickler David Bramble leitet das Projekt zum Wiederaufbau von Harborplace im Inner Harbor von Baltimore. (Paul Newson/The Baltimore Banner)

Pinkard nannte Bramble einen Intellektuellen, der jedoch „ein seltenes Talent“ habe, effektiv mit allen Menschen zusammenzuarbeiten, unabhängig von ihrer sozialen Stellung.

Er liebt auch Brambles Leidenschaft für Baltimore.

„Es liegt ihm am Herzen, etwas in der Stadt zu bewirken, und das in einer Zeit, in der die Stadt Menschen braucht, die sich für die Stadt begeistern und etwas bewirken“, sagte Pinkard. „Er ist – genau wie ich – entschlossen, dies zu erreichen.“

Der Einfluss von MCB ist auf einer Reihe von Entwicklungen rund um Baltimore zu finden.

Zu seinem Portfolio gehört Yard 56, ein 20 Hektar großes Gelände gegenüber dem Johns Hopkins Bayview Campus, das sich derzeit in seiner zweiten Phase befindet. In der Gegend gibt es den Streets Market & Café, Restaurants, ein Café und Einzelhändler. Laut Bramble wird in diesem Frühjahr ein Gesundheitszentrum eröffnet, das sich auf unterversorgte Gemeinden konzentriert. Der verbleibende Platz des 250-Millionen-Dollar-Projekts wird ab Herbst dieses Jahres belegt.

Bramble arbeitet auch an der Wiederbelebung von Northwood Commons, einem einst getrennten Einkaufszentrum in der Nähe der Morgan State University. Zu den Plänen für die 50-Millionen-Dollar-Entwicklung gehören ein neues Lebensmittelgeschäft, eine Barnes & Noble College-Buchhandlung, ein öffentliches Sicherheitsgebäude für den Campus sowie verschiedene Lebensmittel- und Einzelhandelsunternehmen, darunter Slutty Vegan, eine Restaurantkette, die landesweit eine große Fangemeinde hat .

Und im vergangenen Sommer hat das Unternehmen den Grundstein für die Sanierung des Madison Park North gelegt, in dem sich einst ein Apartmentkomplex befand, der wegen der Drogengeschäfte, Schießereien und anderen Verbrechen, die dort stattfanden, den Spitznamen „Murder Mall“ erhielt. Auf dem 9 Hektar großen Grundstück in der Nähe des Ortes, an dem Bramble aufgewachsen ist, werden etwa 150 Reihenhäuser entstehen. Der Verkauf beginnt im Frühjahr. Die zweite Phase des 150-Millionen-Dollar-Projekts, die den Bau eines Mehrfamilienhauses mit 300 Wohneinheiten und eines Lebensmittelgeschäfts umfasst, wird Mitte bis Ende 2024 beginnen.

„Dieser Deal hat mich fast zehn Jahre gekostet“, sagte Bramble. „Es ist so bedeutungsvoll. Es ist meine Nachbarschaft. Hier lebe ich. Ich fühle mich wirklich, wirklich, wirklich gesegnet, dass wir dazu in der Lage sind.“

MCB hat auch Immobilien in Hagerstown, Philadelphia, Atlanta und Florida entwickelt.

Bramble betonte, dass die Projekte von MCB das Ergebnis „echter Zusammenarbeit“ und der harten Arbeit seines Teams seien.

„Diese Deals erfordern so viele Enten, dass sie hintereinander in die Tat umgesetzt werden können“, sagte er. „Ich hasse es, wenn es nur um mich geht. Das ist nicht die Realität.“

Bramble hat es bisher geschafft, viel Wohlwollen in der Community zu generieren, ohne zu viele Unmut zu äußern. Es kann hilfreich sein, dass er ein Einheimischer ist, der sich für die Gemeinde und ihre Politik interessiert.

Bürgermeister Brandon Scott bemerkte, dass Bramble ein „einheimischer Mitsohn“ sei, der eine Arbeit verrichte, die für die Stadtbewohner von Bedeutung sei.

„Die Tatsache, dass er ein Schwarzer ist, der sich dafür einsetzt, der Stadt, die er liebt, etwas zurückzugeben, ist mehr als bewundernswert“, sagte Scott. „David geht diesen Weg nicht nur dadurch, dass er in die Gemeinden hier investiert, sondern auch dadurch, dass er in Baltimore ansässig bleibt, obwohl es für ihn so einfach sein könnte, woanders weiterzumachen und dort zu leben. Das spricht Bände über seine feste Überzeugung, dass Baltimore eine Renaissance erlebt, und das ist eine Er möchte, dass andere, die wie er aussehen, die Renaissance genießen, indem er durch die Entstehung florierender kleiner Unternehmen die Möglichkeiten für Bewohner und Touristen eröffnet, die dortigen Grünflächen und Kulturstätten zu genießen.“

Shelonda Stokes, Präsidentin und CEO der Downtown Partnership of Baltimore, beschrieb Bramble als „eine Visionärin“.

„Er ist ein unglaublich kluger, zielstrebiger und mitfühlender Sohn von Baltimore“, sagte Stokes. „Er weiß, wie man Investoren anzieht, ein Team aufbaut und Räume und Plätze mit Blick auf die Gemeinschaft umgestaltet. Die Gelegenheit, Harborplace neues Leben einzuhauchen, ist die Chance, einen Schritt zurückzutreten und einen öffentlichen Raum wieder aufzubauen, der ganz Baltimore einbezieht.“ ."

Nick Mosby, der Präsident des Stadtrats von Baltimore, sagte, er sei ermutigt zu sehen, dass Bramble als Schwarzer in der Immobilienentwicklung erfolgreich sei.

„Dave Bramble verändert das Spiel. Er drückt der Transformation der Stadt, die er liebt, seinen Stempel auf“, sagte Mosby. „Er ist eine symbolische Darstellung dessen, was aus jungen afroamerikanischen Jungen in unserer Stadt werden kann.“

Mosby hob Brambles Bemühungen hervor, bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit gemischtem Einkommen bereitzustellen. „Er ist eine Person aus der Gemeinschaft“, sagte Mosby.

Jackie Washington, ein schwarzer Entwickler in Baltimore, sagte, es sei „wunderbar“, dass Bramble die Umgestaltung von Harborplace beaufsichtigen wird.

„Ich denke, dass David neue Vitalität bringen und auch die Sanierung des umliegenden zentralen Geschäftsviertels vorantreiben wird“, sagte sie.

Bramble sagte, die Vertretung sei bei der Entwicklung äußerst wichtig, von der Vergabe von Projekten an verschiedene Unternehmen bis hin zur Sicherstellung, dass Käufer Zugang zu Kapital haben.

„Wenn Sie in bestimmten Gemeinden arbeiten, vertrauen Ihnen die Menschen eher, wenn sie das Gefühl haben, dass Sie eine Affinität zu ihnen haben. Besonders für die Arbeit, die wir in Baltimore leisten. Wir kommen von hier und fühlen uns wirklich in diese Stadt investiert.“ " er sagte.

Wie viele Entwickler hat Bramble politische Kandidaten finanziell unterstützt.

Laut der Kampagnenberichterstattungsdatenbank des Staates hat Bramble zu den Kampagnen des scheidenden Gouverneurs Larry Hogan, des ehemaligen Bürgermeisters Bernard C. „Jack“ Young, des Baltimore County-Verwalters Johnny Olszewski Jr., des Stadtkontrolleurs Bill Henry und der Stadtratsmitglieder Mosby beigetragen. John T. Bullock und Zeke Cohen. Andere, die seine Unterstützung erhalten haben, sind die Senatoren des Bundesstaates Jill Carter und Cory McCray sowie die Dels des Bundesstaates. Mellissa Wells und Marlon D. Amprey.

An einem frischen Wintermorgen war Bramble wegen eines Fototermins am Harborplace im Rückstand. Er erklärte, dass seine Frau Jernee nicht in der Stadt sei und dass eines seiner drei Kinder einen Rucksack zu Hause gelassen habe, sodass Bramble gezwungen sei, zurückzufahren und ihn abzuholen.

„Ich stehe sehr früh auf. Ich habe drei Kinder und wir haben gerade einen Welpen bekommen. Jeder weiß, dass ich ein Frühaufsteher bin. Leute, die mit mir arbeiten, wissen, dass man schon um 16:30 oder 17:00 Uhr E-Mails von mir bekommen kann.“ „Morgen. Ich habe einen ziemlich vollen Terminkalender“, sagte er, als er auf einer Treppe einer verlassenen Einzelhandelsfläche in Harborplace stand.

Dieser Zeitplan ist mit dem Harborplace-Projekt nur noch komplexer geworden.

„Ich brauche auf jeden Fall Kaffee, um den Tag zu überstehen“, sagte er. „Es herrscht viel Trubel.“

Entwickler David Bramble genießt vom Harborplace aus den Blick auf den Inner Harbor. „Das kann man nicht ersetzen“, sagt er. (Paul Newson/The Baltimore Banner)

Bramble sagte, er wisse, dass alle Augen auf sein neuestes Projekt gerichtet sein werden.

Nachdem Scott im April den geplanten Verkauf des Grundstücks an Brambles Gruppe bekannt gegeben hatte, sollten weitere neun Monate vergehen, bis ein Richter des Baltimore City Circuit Court im Dezember einen Verkaufsbeschluss erließ und damit ein Konkursverfahren beendete. Ein Richter hatte die Immobilie 2019 unter Zwangsverwaltung gestellt, nachdem Ashkenazy Acquisitions mit der Zahlung eines Hypothekendarlehens in Verzug geraten war.

Baltimore ist nicht die einzige Stadt, die ihre Uferpromenade neu gestaltet. In Washington gaben Entwickler und die Stadt 2,5 Milliarden US-Dollar aus, um die Uferpromenade im Südwesten Washingtons in der Nähe der 14th Street Bridge in eine dynamische, dichte Siedlungsmeile mit Büros, Wohnhäusern, Hotels, Restaurants und Geschäften umzuwandeln. Während die modernen Bauten den Blick von der Straße auf den Washington Channel einschränken, strömen Anwohner und Touristen in den Komplex.

Derek Hyra, der das Metropolitan Policy Center an der School of Public Affairs der American University leitet, hofft, dass das Sanierungsprojekt in Baltimore nicht nur ein wirtschaftlicher Erfolg wird, sondern auch Klein- und Minderheitsunternehmen Kapitalbeteiligungen bietet und dies auch gewährleistet Bezahlbarer Wohnraum in den umliegenden Stadtteilen bleibt bestehen.

„Um das zu erreichen, bedarf es mehr als der Vision eines Immobilienentwicklers“, sagte er. „Es wird die Politik der Stadt und des Staates erfordern“, sagte er.

Er räumte ein, dass es „eine schwierige Sache“ sei, alle drei Ziele zu erreichen.

Matthew Bell, Professor für Architektur und Stadtplanung an der University of Maryland, College Park, sagte, dass die Sanierung des einst „bahnbrechenden“ und „visionären“ Harborplace eine fantastische Gelegenheit für einen Entwickler sei.

„Der Zeitpunkt ist richtig“, sagte er angesichts des Abklingens der Pandemie und anderer Veränderungen. „Es war eine brillante Planung und hat Baltimore enorm geholfen. Aber ich hoffe, dass es Baltimore besser widerspiegelt als die erste Version.“

Während der verstorbene Entwickler James Rouse weithin dafür gelobt wurde, dass er vor vier Jahrzehnten in Boston und Baltimore Festival-Marktplätze geschaffen hatte, sagte Bell, ein Nachteil gegenüber Harborplace und Inner Harbor sei, dass sie auf Touristen ausgerichtet seien und nicht die Stadt als Ganzes widerspiegelten.

„In großen Städten sind die Orte, die die Touristen gerne besuchen, auch die Orte, die die Bewohner gerne besuchen“, erklärte er und zitierte The Wharf in Washington.

Bell bemerkte, dass die Architektur von Harborplace jetzt „sehr veraltet aussieht“ und eine wichtige Frage sei, ob es sich lohnt, sie zu retten. Er sagte auch, dass die Sanierungspläne Möglichkeiten beinhalten sollten, mit Bewegungsmustern, den Auswirkungen auf den Verkehr und der Aussicht der Stadt auf das Wasser umzugehen. Durch den Klimawandel verursachte Überschwemmungen werden in Zukunft bei Grundstücken am Wasser eine große Rolle spielen, das ist also eine Überlegung.

„Es geht nicht darum, dass es passieren könnte. Es wird passieren“, sagte er.

Bramble sagte, es sei zu früh, um Kostenschätzungen, einen Zeitplan und Designmerkmale zu besprechen. Viele dieser Aspekte werden auf der Grundlage von Beiträgen und Forschungsergebnissen der Community entschieden. Bramble betonte, dass bei dem Projekt die Menschen in Baltimore Vorrang haben müssen.

Er sagte, MCB werde sofort mit dem Designprozess beginnen, der Jahre dauern werde. Dazu gehört auch die Einbindung der Community durch Online- und persönliche Hörprojekte.

„Wenn die Dinge auf dem richtigen Weg sind, können [die Bewohner] im März ihre Ideen einbringen und darüber sprechen, was sie sehen möchten“, sagte er. „Wir werden sehr schnell vorankommen.“

In der Zwischenzeit möchte Bramble die bestehenden Pavillons Pratt Street und Light Street optimal nutzen und leere Einzelhandelsflächen mit kleinen lokalen Anbietern füllen. Eines der größten Hindernisse bestehe darin, dass einige der Gebäude „schon seit einiger Zeit in einem ziemlich schlechten Zustand“ seien, sagte er.

„Wir wollen sicherstellen, dass sie für den Einstieg nutzbar und zugänglich sind“, sagte er. „Wir wollen nicht viel Geld für irgendetwas in der Zwischenzeit ausgeben. Aber wir werden sie nutzbar und attraktiv machen und die Leute dafür begeistern, dass es in der Innenstadt von Baltimore etwas Neues gibt.“

Bramble sagte, er werde auch mit dem Boost-Programm der Downtown Partnership zusammenarbeiten, das schwarzen Unternehmen Zuschüsse für Ausbauarbeiten, Innenausbau und Beschilderung gewährt. Und die Kreditgesellschaft von Bramble wird versuchen, qualifizierte Unternehmen zu unterstützen, mit dem Ziel, für einige auf dem sanierten Standort dauerhafte Räumlichkeiten bereitzustellen.

„Das muss für so viele verschiedene Leute funktionieren, damit es zusammenkommt. Es ist meine Aufgabe als Entwickler, das in Einklang zu bringen, was die Leute sehen wollen, was sie nutzen können und was ich finanzieren kann“, sagte er. „Wir wollen all diese Dinge in Einklang bringen und ein großartiges Projekt entwickeln.“

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