Starkes Mietwachstum trägt dazu bei, steigende Kosten in der Mitte auszugleichen

Während Eigentümer von Industrieimmobilien in der Mittelatlantikregion nicht immun gegen finanziellen Gegenwind wie steigende Zinsen und Baukosten sind, sagen Experten, dass sie im Mietwachstum des Marktes genügend Aufwärtspotenzial sehen, um ihn zu einer attraktiven Anlageklasse für Investitionen zu machen.

„Unsere Mieternachfrage lag in den letzten 30 bis 60 Tagen auf allen Märkten zwischen einem starken B und einem A-Plus ... über den gesamten Zyklus hinweg ist unsere Nachfrage genauso stark wie vor einem Jahr“, sagte Matan Cos. sagte Direktor Mark Matan am Donnerstag auf dem Mid-Atlantic Industrial Summit von Bisnow, der im 700 Progress Way seiner Firma in Gaithersburg stattfand.

Andere Industrieeigentümer und Makler auf der Veranstaltung teilten diese Meinung, sagten aber auch, dass Faktoren wie Inflation, Zinserhöhungen und ein Mangel an bebaubaren Immobilien Geschäfte in der Region erschwerten. Die Redner definierten die Region im Allgemeinen als Maryland, Virginia, West Virginia und Delaware.

Ihr Optimismus folgt einem relativ schleppenden Ende des Jahres 2022 für den Industriesektor der Region. Laut dem Marktbericht von CBRE für das vierte Quartal betrug das Industrieleasingvolumen im Raum Baltimore im letzten Quartal 1,3 Mio. SF und lag damit deutlich unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 3,5 Mio. SF. Das hinderte den Markt jedoch nicht daran, im Dezember ein Mietwachstum von 13,7 % gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen, stellte CBRE fest.

Die Diskussionsteilnehmer führten die Marktabschwächung im letzten Jahr größtenteils auf steigende Zinsen und eine restriktivere Kreditvergabe, insbesondere durch Nationalbanken, zurück.

Mike Trail, Chief Investment Officer von MCB Real Estate, sagte, Zinserhöhungen hätten zu einem „Einbruch“ auf dem lokalen Industriemarkt geführt.

Er sagte, Investoren wollen Geld in Industrie- und Mehrfamilienimmobilien investieren, wobei sich der Einzelhandel „in den letzten sechs Monaten eingeschlichen hat“. Er sagte jedoch, dass es im Industriesektor im Vergleich zu anderen Anlagearten „mehr Spielraum“ für Mietsteigerungen gebe.

„Wenn ein großer Mieter zu Ihnen kommt und sagt: ‚Ich brauche 500.000 SFr‘, ist die Miete für ihn meist der letzte Faktor“, sagte Trail.

Danielle Schline, Senior Vice President beim Industriegiganten Prologis, prognostizierte, dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den nächsten 12 bis 18 Monaten zu einem erheblichen Anstieg der Industriemieten führen wird.

„Im Korridor Baltimore-Washington werden dieses Jahr keine Gebäude geliefert. Null“, sagte Schline. „Wenn wir also einen Leerstand von 3 % haben, wird sich daran nichts ändern und die Miete wird weiter steigen.“

Kyle McGrady, Senior Associate bei Brookfield, sagte, dass sich das Mietwachstum in Orten wie New Jersey verlangsamte, wo die Nachfrage in den letzten Jahren rekordverdächtig war.

Er sagte jedoch, dass die Mittelatlantikregionen weiterhin ein vergleichsweise robusteres Mietwachstum verzeichnen, wobei Gebäude mit einer Größe zwischen 30.000 SF und 400.000 SF das größte Interesse der Mieter auf sich ziehen.

„Der Mittelatlantikraum hinkte dem [Wachstum der Industriemieten] etwas hinterher. Aber wir sehen, dass die Marktzinsen sogar trotz einiger geringfügig schwierigerer [Marktbedingungen] deutlich ansteigen“, sagte McGrady.

John Dettleff, Executive Managing Director von JLL, ein führender Industriemakler in der Region, sagte, dass die Industriemieten im Großraum DC in den letzten zwei Jahren um 50 % gestiegen seien. Das sei zwar nicht so stark wie auf den Märkten in Los Angeles oder Chicago, aber er meinte, das könne ein gutes Zeichen sein, denn es bedeute, dass die Mieten steigen könnten.

„Mietwachstum löst viele Probleme für Investoren“, sagte Dettleff.

Trotz starker Marktfundamentaldaten in der Region bleibt die Entwicklung der Immobilien eine größere Herausforderung als die Suche nach Mietern.

Drew Enstice, Vizepräsident von ARCO Design/Build, sagte, dass die mit dem Bau verbundenen Kosten seit Beginn der Pandemie bis zum letzten Sommer in die Höhe geschossen seien. Seitdem haben sich die Preise abgeschwächt, sie stellen jedoch immer noch ein erhebliches Hindernis für die Befriedigung der Nachfrage dar.

„Die Kosten sinken nicht in dem Maße, wie sie gestiegen sind oder wie die Leute gehofft hatten“, sagte Enstice. „Ich denke, eine Herausforderung für uns besteht darin, dass die Leute hören: ‚Hey, die Kosten für Stahl sinken‘. [Sie] gehen davon aus, dass unser Gebäude wieder auf die Werte vor Corona sinken wird. Leider ist es nicht einmal annähernd so hoch.“

Immobilieneigentümer in der Region stehen möglicherweise auch vor der Entscheidung, ob sie ältere Industrieflächen abreißen wollen oder nicht. Landesweit sei eine erhebliche Mehrheit der Industrieimmobilien mindestens 50 Jahre alt, sagten die Diskussionsteilnehmer.

Eine mögliche Lösung bestehe darin, bestehende nichtindustrielle Grundstücke mit der richtigen Zoneneinteilung abzureißen, sagte Entice. Ein Projekt, an dem Entices Firma arbeitet, ist das ehemalige Einkaufszentrum Diamond Point in Dundalk, das er als „Katastrophe“ bezeichnete, da darin Katzen lebten.

„Einen solchen Ort abzureißen und ein Lagerhaus zu bauen, ist ungefähr so ​​teuer wie der Bau eines Lagerhauses von Grund auf“, sagte er.

Allerdings besteht kaum Interesse daran, ältere Industrieanlagen abzureißen und neue Industrieanlagen zu errichten. Industrieimmobilien der Klasse B erzielen laut Schline so viel Miete, dass ein Abriss keine Option sei.

„Im Moment funktioniert es nicht“, sagte sie. „Wir haben uns eine Reihe von Projekten angesehen, bei denen wir eine Ansammlung von [älteren] Gebäuden hatten … Das macht keinen Sinn. Auch diese Mieten sind in den letzten fünf Jahren um 100 % gestiegen.“